Ліквідація ДАБІ: як реформа містобудівної галузі позначиться на елеваторах?

20.10.2021

Законодавчі зміни

15 вересня 2021 року рішенням Кабінету Міністрів України була офіційно ліквідована ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція). І вже наступного дня  розпочав свою роботу новий орган Держінспекції архітектури та містобудування – ДІАМ.

Законодавці наголошують: ДІАМ – це не заміна ДАБІ, а повноцінний новий орган, із відмінною структурою, повноваженнями, а головне – принципами роботи. А основна задача таких змін – боротьба із корупцією в галузі, зокрема незаконними будовами, а також максимальна цифровізація процесів.

Посадовці переконують: жоден співробітник колишнього ДАБІ до ДІАМу не потрапив – усе це нові працівники, яких ретельно підбирали разом із НАБУ та НАЗК, перевірили на доброчесність та толерантність до корупції. А ще найближчим часом обіцяють впровадити дієві механізми для належного контролю за прозорістю їхньої роботи: зокрема, систему штрафів за порушення – аж до повної заборони обіймати посаду.

Посилена відповідальність усіх учасників: чого очікувати найближчим часом?

Створення нового органу – лише перший крок на шляху реформування галузі, стверджують у профільному Міністерстві. Так, у Верховній Раді вже зареєстровано проєкт про посилення адміністративної та кримінальної відповідальності – зокрема, й фізичних осіб – за  правопорушення в цій сфері. Тож у разі його прийняття такі явища, як самочинне будівництво чи навіть будівництво паралельно із отриманням дозвільної документації, мають усі шанси відійти у небуття.

Діючі закони, зокрема, передбачають систему штрафів, що накладаються на учасників створення об’єкта будівництва у разі незаконного будівництва: 400 тис. грн і 1,6 млн грн у разі дрібних і суттєвих правопорушень відповідно. Система ж також дозволятиме будь-якій особі через єдиний реєстр безперешкодно повідомляти про ведення будівництва в будь-якій точці країни, а контролюючі органи зі свого боку повинні провести перевірку наявності потрібних для цього дозволів. До того ж, заявник в режимі онлайн має можливість перевірити факт проведення такої перевірки і відслідковувати дії контролюючих органів на своє звернення.

Елеватор: як побудувати законно та скільки часу закласти на отримання дозволів?

«Наскільки складним і тривалим буде шлях отримання Дозволу на будівництво та введення об’єкта в експлуатацію, безпосередньо залежить від класу наслідків, до якого належатиме ваш майбутній елеватор: значні, середні чи незначні, – пояснює директор з продажів, співголова комерційного напрямку KMZ Industries Олексій Кіба. – Саме отримання такого дозволу дає старт законному будівництву зерносховища».

Майбутнім елеваторникам фахівці радять для початку обрати досвідчену проєктну організацію: чим раніше її підключити до процесу проєктування – тим менше помилок буде допущено. Далі, аби прорахувати орієнтовні строки початку будівництва, заклавши в них терміни отримання усіх дозволів, слід проаналізувати ряд «обмежуючих» критеріїв.

Обмеження 1: цільове призначення землі

«Перше – це цільове призначення землі, – говорить Олексій Кіба. – Якщо воно відповідає функціональному призначенню об’єкта будівництва – рухаємося далі, затримок тут не буде. Якщо ж ні – зміна цільового призначення може зайняти пів року і більше».

Далі – детальний план території і в деякий випадках – зі стратегічною екологічною оцінкою. «Будь-який об’єкт повинен будуватися лише на території, яка має затверджений генеральний план населеного пункту, – уточнює спеціаліст KMZ Industries. – Якщо ж його немає, розробляється детальний план території – ДПТ. Зазвичай цей процес займає в середньому від двох місяців, і цей термін теж варто врахувати в строки початку будівництва за відсутності генерального плану».

Обмеження 2: скраплений газ

Без зерносушарки уявити елеватор досить складно. А от на якому пальному вона працюватиме, варто визначитися одразу. «Наявність джерела скрапленого газу на елеваторі (якщо саме на цьому пальному працюватиме ваша зерносушарка) створює вірогідність переходу вашого об’єкта із  класу наслідків СС1 – до СС2, а можливо і СС3 (від потенційно небезпечних об’єктів до об’єктів підвищеної небезпеки (СС3, найбільша категорія відповідальності), – говорить Олексій Кіба. – Це своєю чергою подовжить період отримання дозвільних документів, адже , зокрема, експертиза по таких об’єктах проводиться лише у сертифікованих експертних організаціях».

Обмеження 3: свердловина водопостачання

Ще один фактор – це розробка Звіту про оцінку впливу на довкілля (висновку ОВД). «Така оцінка потрібна, якщо замовник планує, наприклад, встановлення свердловини водопостачання на ділянці елеватора, – уточнює комерційний директор KMZ Industries. – У цьому випадку така оцінка обов’язково потрібна для отримання позитивного висновку експертизи і зазвичай потребує шести місяців на підготовку. ОВД може розроблятися із самого початку, паралельно з іншими дозвільними документами. Проте це також треба врахувати в загальний термін отримання дозвільних документів у разі потреби».

Обмеження 4: санітарно-захисна зона

І останній із основних моментів, що з досвіду експертів найчастіше стають причиною подовження часу отримання дозвільної документації, – це санітарно-захисна зона. «Одразу треба проаналізувати об’єкт на наявність поряд  житла, громадського будівництва, військових частин, кладовищ тощо, – говорить Олексій Кіба. – Це також може потребувати зменшення санітарно-захисної зони і вплинути на час отримання дозволів».

Категорії СС2 та СС1: є шанс отримати дозвіл швидко?

Звісно, наявність озвучених вище критеріїв накладає на елеватор додаткову відповідальність, тож і процес оформлення дозвільної документації не може бути аж надто простим. Якщо ж ділянка «чиста» і об’єкт належить до  СС2, то вже за 3–5 місяців власник майбутнього елеватора має всі шанси отримати дозвіл.

«Після прийняття рішення про будівництво замовник протягом 1–3 місяців може отримати всі вихідні дані, пропрацювати основну частину проєктної документації і після цього подаватися на експертизу, – уточнює Олексій Кіба. – Експертиза потребуватиме ще 2-х місяців. Тобто дозвіл на будівництво можна отримати вже за 5 місяців. Якщо ж це зерносушильний комплекс категорії СС1 (незначні наслідки) без обмежуючих умов, то – незважаючи на те, що тут все одно потрібно проходити експертизу, але лише по фундаментах, наприклад, за умови поганої «геології» – отримати дозвіл можна за спрощеною процедурою протягом2-х місяців».

Важливі нюанси

До речі, спеціалісти радять не забувати про «геологію» і провести її ще до початку будівництва: адже на вигляд приваблива ділянка може піднести сюрприз у вигляді, наприклад, просідних ґрунтів або пливунів і в майбутньому суттєво ускладнити будівництво або збільшити інвестиційні витрати на нього.

А от геодезичні вишукування тепер потрібно буде робити двічі: до початку будівництва та одразу після. Зараз усі учасники будівництва – геодезисти, проєктувальники, будівельники – повинні заносити всю інформацію по об’єкту в єдиний портал держпослуг «Дія», а інспектори на її основі можуть у будь-який час провести камеральну перевірку, в тому числі на предмет відповідності проєктної документації та виконавчої геодезії, яка була виконана після завершення будівельних робіт.

Проінформований – значить, озброєний!

Цьогоріч працю українських аграріїв винагороджено рекордно високим урожаєм, тож попит на будівництво елеваторів тільки зростає, особливо в сегменті фермерських господарств.

«Важливо пройти всі стадії проєктування елеватора, не пропускаючи жодного його етапу: створити бізнес-план або ж техніко-економічний розрахунок, якщо йдеться про невелике зерносховище; розробити базову концепцію елеватора; разом із виробником підібрати необхідне обладнання з урахуванням ваших індивідуальних задач і технології; провести інженерні та геологічні вишукування і зрештою отримати необхідні дозвільні документи на будівництво, – резюмує Олексій Кіба. – Проходження усіх цих етапів стане запорукою ефективної експлуатації вашого елеватора у майбутньому. А на шляху його будівництва – від задуму і до запуску в експлуатацію – звісно, ж варто заручитися підтримкою професіоналів: проєктувальників, виробника обладнання, професійних будівельників та монтажників».